Custo total de ocupação de galpão: Por que o aluguel mais barato pode sair mais caro

Na busca por um galpão logístico, a comparação entre opções costuma começar e terminar no valor do aluguel. Essa leitura, porém, mostra apenas parte da conta e pode levar a uma decisão que custa dezenas de milhares de reais a mais por ano.

O número que importa é o custo total de ocupação. Ele é o custo fixo do inquilino para ocupar determinado imóvel, e é calculado a partir da soma do aluguel, do condomínio e do IPTU mensal.

A seguir, explicamos cada um desses custos e mostramos, com um exemplo prático, como comparar galpões de forma correta.

O que é o custo total de ocupação

O custo total de ocupação é o valor efetivamente desembolsado pelo inquilino para utilizar o galpão. Na maioria dos contratos de locação de galpões comerciais, logísticos e industriais, o locatário arca com três contas: aluguel, condomínio e IPTU.

Essa divisão tem respaldo na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que atribui ao locatário as despesas ordinárias de condomínio e permite que o contrato transfira a ele o pagamento do IPTU. Por isso, avaliar somente o valor do aluguel deixa de fora uma parcela relevante da despesa mensal.

Os Três Custos Que Compõem a Ocupação

1. Aluguel

É o valor pago ao proprietário pelo uso do imóvel, normalmente expresso em reais por metro quadrado ao mês. Ele reflete fatores como localização, padrão construtivo, pé-direito, quantidade de docas e acesso a rodovias.

2. Condomínio

Em condomínios logísticos, a taxa condominial divide entre os inquilinos os custos de portaria, segurança, limpeza e manutenção das áreas comuns. Empreendimentos com mais serviços tendem a ter condomínio mais alto, e essa diferença pode superar a economia obtida no aluguel.

3. IPTU

O IPTU é o imposto anual sobre o imóvel, cobrado pelo município. Para compará-lo com os demais custos, basta dividir o valor anual por 12 e depois pela área locável, chegando ao valor mensal por metro quadrado.

Exemplo Prático: Dois Galpões de 2.000 m²

Imagine que sua empresa esteja analisando alugar dois galpões com a mesma área de 2.000 m².

O Galpão A tem aluguel de R$ 28/m², condomínio de R$ 5/m² e IPTU de R$ 2/m². O custo total é de R$ 35/m², ou R$ 70.000 por mês.

O Galpão B tem o aluguel mais barato, de R$ 25/m², mas condomínio de R$ 9/m² e IPTU de R$ 3/m². O custo total é de R$ 37/m², ou R$ 74.000 por mês.

O galpão que parecia mais vantajoso custa R$ 4.000 a mais por mês, o que soma R$ 48.000 a mais por ano. Em um contrato de cinco anos, a diferença chega a R$ 240.000.

Valores ilustrativos.

Como Comparar Galpões de Forma Correta

O primeiro passo é padronizar a unidade, convertendo todos os valores para reais por metro quadrado ao mês, inclusive o IPTU. Em seguida, some aluguel, condomínio e IPTU para chegar ao custo total de ocupação de cada opção.

Depois, multiplique o resultado pela área locável e projete o valor pelo prazo do contrato. Diferenças que parecem pequenas por metro quadrado se tornam expressivas ao longo dos anos.

Vale ainda considerar fatores operacionais, como consumo de energia, seguro, adequações necessárias para a atividade e eficiência da localização. Um galpão bem posicionado reduz custos de transporte, um dos principais problemas da logística no Brasil, e pode compensar um custo de ocupação um pouco maior.

Perguntas Frequentes

Quem paga o condomínio e o IPTU de um galpão alugado?

Na maioria dos contratos de galpões logísticos, o inquilino paga aluguel, condomínio ordinário e IPTU. As condições exatas dependem do que está previsto no contrato de locação.

O galpão com aluguel mais barato é sempre a melhor opção?

Não. Um aluguel menor pode vir acompanhado de condomínio e IPTU mais altos. A comparação correta é sempre pelo custo total de ocupação por metro quadrado.

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